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风向标出现!杭州全面取消二手房限购

发布日期:2024-05-30 03:15    点击次数:86

  3月14日上午,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》(以下简称《通知》),从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。

  其中,《通知》明确优化二手住房限购政策,在本市范围内购买二手住房,不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限,本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

  早在去年10月16日,杭州市已将限购区范围缩减到了上城区、拱墅区、西湖区和滨江区四大中心城区。如今,时隔不到5个月之后,非杭州户籍居民也均可在上述四区购买二手住房。

  3月14日下午,杭州市住保房管局召开记者会,据相关负责人介绍,此次新政主要出于支持刚性改善住房需求,促进市场信心,通过降低交易税费减轻各方负担。此外,希望通过激活二手房市场,提升二手房市场的活跃度,来促进一二手房的联动,促进整个市场的平稳。

  至于接下去是否会给新房限购“松绑”,该负责人回应称,出台相关措施的初衷,是保持市场预期的平稳,针对目前新房、二手房的热度差异,有什么问题解决什么问题,针对具体问题出具体措施。其还表示,如果随着市场的变化,有必要进一步优化政策,也会适时采取相关措施。

  克而瑞地产研报指出,杭州放开二手房限购、放宽增值税征免条件,两项新政均精准指向二手房政策优化,旨在打通二手房到新房再到稳土拍的循环通路。作为热点一线城市,杭州的示范意义不容小觑,未来更多城市有望跟进调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担,更进一步,契税优惠税率也存在调整空间。但短期内对于救市效果不宜有过高预期。

  次新房伺机解套

  杭州主城区的商品房仍处于限购状态,这有些出乎市场预料。业内人士指出,杭州楼市新政指向性精准,也为后续政策优化调整留有余地。

  一个事实是,杭州二手房成交量在经历去年11月的冲高后持续回落,市场盘整、交易成本(以增值税为主),均为阻碍因素。降低限购区税费成本和购房门槛,显然有助于激活市场需求。

  正如前述住保房管局相关负责人所言,目前杭州新房市场热度尚可,但二手房市场热度持续下跌。

  由此,止跌二手房市场具有一定迫切性。据杭州贝壳研究院数据,2月杭州二手网签2543套,环比1月(6663套)下滑62%;2月带看量环比1月减少45%,同比去年2月减少55%。上周带看量与去年12月下旬相当,节后周度带看量已出现下滑,相较新增挂牌量,带看量下跌较快。

  尽管进入3月以来,杭州二手成交量已有复苏迹象,日均成交环比有所上升,但从交易双方拉锯的周期来看,二手房成交量走势依然不明朗。

  很显然,杭州当前“救市”的目的就在于打通二手房置换链条,让市场新增房票和资金,也会有助于提高新房的热度,继而再反哺二手市场。

  此前,已有多个一二线城市在不同程度上打开限购。相比之下,杭州全面放开二手房限购目的更精准。这背后,是杭州近两年交付的新房数量大增,一定程度上助推流入二手房市场的房源。综合公开信息统计,2023年杭州约107个楼盘(住宅)迎来交付,新增供应10.5万套。随着2021年和2022年在售楼盘的相继建成交付,2024年的杭州还将迎来一个更大的交付潮。

  中指研究院数据显示,当前杭州二手住宅挂牌量已近14万套,2024年,杭州二手房市场仍将面临约7万套交付房源入市,挂牌房源储备规模巨大,将进一步加大库存压力。

  记者通过市场调研了解到,二手房巨量挂牌下,不少房东急于出手,只能亏本卖房,新政之后的市场情绪也倾向于观望。

  盘活杭州楼市

  交付高峰同时,杭州土拍供应也将进入高峰期。杭州今年首批拟出让地块清单共有8宗地块,分布于拱墅区、上城区、滨江区、西湖区,总面积为27.25公顷。回顾2023年,杭州宅地共进行了15场土拍(含2022年五批次),累计成交涉宅地块123宗,总成交金额1780亿元,仅次于上海,位列全国第二。据《杭州市2023年度国有建设用地供应计划》,杭州2023年出让宅地最多的三个板块为:运河新城、东湖新城、钱江新城二期。

  二手成交量持续低迷将传导到新房市场和土拍市场,因此杭州此次新政是为了保证置换链的有效,置换的人可以卖掉房子,拿到预算,确保在场均是有效房票,维持新房市场的热度。

  手上有多套二手房的张志杰(化名)在新政出台当天就把手上位于奥体板块的一套次新房挂牌了,且价格略低于同小区同户型。他认为,二手房成交活跃后,会刺激新房市场,预计红盘和粉盘的摇号难度会加大,此时会有一部分客户关注到新盘前几期的次新房房源。

  当下杭州二手房市场正在“以价换量”。有机构统计,有超过180个热门小区的成交均价同比之前都有不同程度的下降。位于萧山区、临平区这样的远郊区域,有一些小区房价降幅超过了20%,如华瑞晴庐、金地艺境等楼盘。

  板块优势不突出、挂牌量较大的次新房小区,降价情况更为明显。贝壳找房app显示,位于余杭的曾经的万人摇红盘融信澜天,2023年年中二手房成交均价在33920元,目前有房源挂牌27464元/平方米,半年间跌幅近20%。

  同策研究院数据显示,杭州2月份二手住宅成交量为2223套,环比1月份下降了62.3%,同比去年2月份下降了67.8%;成交均价为30440元/平方米,环比1月份下降了0.6%,同比下降了6.5%。

  同策研究院研究总监宋红卫表示,量价齐跌是杭州二手房市场当前的表现,同时,挂牌量还在高位。因此,二手房市场压力较大,传导到新房市场压力也较大。

  数据显示,杭州2月份新建住宅成交1403套,环比1月份下降了57.5%,同比下降79.5%,库存1026万平方米,去化周期14个月。宋红卫指出,在此背景下,杭州放开二手房市场限购政策,对于二手房有明显的利好。从杭州客群来看,六成为杭州本地客群,四成为非杭州客群。如何激发这部分客群的需求释放是救市政策的核心,杭州在限购政策上优化的空间有限。

  近期,其他强一线城市、二线城市大部分对商品房限购实行局部放开以及陆续启动商品房“以旧换新”。宋红卫认为,杭州采取二手房领域限购政策一步到位的策略,放开二手房限购后,对于二手房市场有一定提升,预计3~4月份二手房成交量会有明显提升。杭州也是一二手市场联动较强的城市,二手房流动速度加快,会带动置换需求的释放,进而会带动新房市场的去化速度。